דירה חדשה - כל מה שצריך לדעת בשלב המשא ומתן

פורסם ב״מגזין בנין ודיור״

קונים את דירת החלומות שלכם? במקרה שלכם היא מגיעה ישירות מהקבלן? אז שימו לב: ישנם מספר גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון כשמבקשים לרכוש דירה חדשה מיזם או מקבלן. בגדול, את הרשימה אפשר לחלק לשלוש: מפרט המכר, תוכנית המכר ושינויי דיירים. למה חשוב לשים לב בכל חלק? הנה הסבר:


מפרט המכר
למעשה זהו החוזה ביניכם לבין היזם, אשר מתאר את אופן ביצוע הפרויקט בכללותו: החל מהשטחים הציבוריים, הלובי, המעליות, הגינה והגג וכלה בתיאור אופן ביצוע הדירה הספציפית שברצונכם לרכוש. משא ומתן מול היזם בשלבי רכישת הדירה יכול לשדרג את המפרט הטכני של הדירה, ללא עלות נוספת מצדכם, ולמעשה להעלות את רמת הגימור בדירה ואת שוויה. אז אילו פרמטרים כדאי לבחון?

גובה החלל בדירה | מדובר בגובה מרצפה ועד תקרת גבס מונמכת. חשוב למקסם את גובה החלל בדירה, בעיקר באזור הציבורי של המטבח והסלון, מכיוון שתקרות גבוהות מעניקות תחושת מרחב גדולה יותר ולמעשה מגדילות את החלל. יש לקחת כמובן בחשבון כי יש גם מערכות שונות שחייבים למקם בתקרה כגון מיזוג וספרינקלרים.

 

רשימת פתחים | כאן מפורטים סוגי הדלתות, החלונות והתריסים בדירה. מצוין גודל הפתחים, סוג החומר ממנו הם עשויים ואופן הפתיחה שלהם. 

 

רשימת נקודות חשמל | מדובר בטבלה המפרטת את סוג נקודות החשמל וכמות נקודות החשמל בדירה. לרוב, היזם נותן מינימום נקודות נדרשות במפרט ורצוי מאוד להתעקש ולהוסיף כמה שיותר נקודות חשמל למפרט החוזי.

 

רשימת נקודות אינסטלציה וגז | במסמך הזה תמצאו את פירוט נקודות המים והגז בדירה. לרוב, הרוכשים שוכחים לבדוק האם היזם נתן במפרט ברז גן במרפסת? או אולי נקודת גז למנגל חיצוני? תוספות כאלה כבר בשלב החוזה חוסכות תשלום נוסף בשלב מאוחר יותר שנקרא "שינויי דיירים".

מתקני קירור וחימום | איזה סוג מערכת חימום/קירור מעניק היזם במפרט הדירה? מיזוג מיני מרכזי או אולי מזגנים מפוצלים? ישנם יזמים שכלל לא נותנים מערכת מיזוג אלא מבצעים הכנות בלבד, מה שמאלץ את הרוכש בשלב מאוחר יותר, לאחר קבלת הדירה, להוסיף הרבה מאוד כסף על מערכת קירור/חימום לדירתו.

 

רשימת חומרי גמר הכוללת ריצופים, חיפויים וכלים סניטריים | רמת מפרט חומרי הגמר יכולה לשדרג את הדירה בצורה משמעותית. יש לבדוק האם היזם נותן אסלות תלויות או רק מונובלוק, האם באמבטיה יש אינטרפוץ 4 דרך או שמא סוללה מיושנת? אילו סוגי אריחים ניתנים בסטנדרט  המפרט  ובאילו מידות?

 

מטבח | חשוב שיצוין במפרט המכר מהו גודל המטבח (במטר אורך), מאיזה חומר עשויים ארונות הפנים? מה סוג הגימור החיצוני של הארונות?, וכן אילו סוגי שיש וחיפויי קיר ניתנים במסגרת המפרט הסטנדרטי לדירה.

תכנית המכר

זוהי תכנית הדירה אשר הנכם מעוניינים לרכוש ועליה חותמים במעמד החוזה. תכנית המכר אינה תכנית ל"ביצוע" וככזאת, לרוב, לוקה בחסר במידע ופרטים חשובים כגון: מידות מדויקות לחדרים השונים, גודל הפתחים בדירה (חלונות ודלתות) וכדומה.

על כן, חשוב לדרוש מהיזם את מלוא המידע שניתן לקבל על פנים הדירה לפני חתימת חוזה, על מנת להימנע מהפתעות בהמשך הדרך.

שינויי דיירים | על פי רוב, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, תרצו לבצע בה שינוי אחד או שניים בחלוקת הפנים בדירה, על מנת שתתאים בדיוק לצורכיכם. כדאי לתת את הדעת בנושא השינויים עוד לפני חתימת החוזה ולהציג בפני היזם את בקשותיכם לשינויים במהלך המשא ומתן על רכישת הדירה. כך למעשה, תכנית המכר עליה תחתמו תהיה בדיוק התכנית שתתאים לחלומותיכם. צעד זה יחסוך לכם הרבה מאוד זמן וכסף אשר היה עלול להיות מבוזבז בהליך "שינויי הדיירים" מול הקבלן שמגיע מיד לאחר חתימת החוזה. נשמע מסובך? רצוי להיעזר בשלב זה באיש מקצוע, מעצב או אדריכל, אשר יסייע לכם בבחינת המפרט והתכניות וילווה אתכם במשא ומתן מול היזם. קבלת יעוץ אישי והכוונה מקצועית יבטיחו לכם כי הדירה החדשה תתאים באופן מיטבי לצרכים שלכם ותחסוך לכם עלויות רבות שלא צפיתם מבעוד מועד.